萬科股票配資未來能否實現翻倍???

　　說到萬科,的第1反應都會是,這是很牛的房地產企業。

　　的確,1984年成立的萬科,在1988年進入房地產后,恰逢地產行業持續2十多年的“黃金時代”,1舉成為常年保持銷售額前3位次的房企。

　　2010-2018年,萬科依然沒有放慢增長的腳步,其營業收入、凈利潤分別從507億、72.8億增長為2977億、338億,年化增長分別為25%、21%,相應的,萬科股價也上漲了近4倍。

　　過去的業績,證明萬科曾經是1家業績穩健、股價回報可觀的公司,那么,未來這樣強勁的表現能否持續呢？

　　這就必須從行業格局和公司經營管理的層面進行展望了。

　　房地產行業競爭格局,萬科穩中取勝

　　都知道,過去23十年,房地產是我國最賺錢的行業之1,只要是參與房地產開發的,基本上很少有虧錢的。

　　這也造成我國房地產企業數量極多,目前高達9萬多家,超過全世界其他所有國家之和。

　　但是,這9萬多家房企,有許多事實上已經退出了房地產開發經營,行業內的馬太效應也越發顯著,借用萬科2018年報里董事會致股東的信中的1段話：

　　行業集中度上升,已經不再是趨勢,而是事實。

　　2018年中國房地產市場TOP3包括萬科在內的發展商共獲得12.6%的市場份額,超過1/8；

　　TOP10是26.9%,超過1/4；

　　TOP20為37.5%,TOP30為45.2%,TOP50為55.1%,TOP100為66.7%。

　　前100家開發商獲得2/3的市場份額,這說明競爭正變得越來越激烈,而且主要是重量級選手之間的相互競爭。

　　在這樣相對激烈的競爭中,中小房地產企業的份額不斷被蠶食,而大型房企份額則不斷提升：

　　我認為,盡管房地產品牌價值較低,消費者不會為房企品牌而多付太多錢買房,決定房產價值的,最重要的依然是地段。

　　但是目前行業位居前列的地產開發商,能夠成為行業頂尖級別的公司,正是由于其有強大的操盤、拿地、運營能力,這種能力的延續性是很強的。

　　另外,房地產企業對資金依賴程度很高,而龍頭企業特別是TOP30以內的公司,在融資方面以及自身資金實力上有明顯的優勢,這是中小房地產企業不具備的。

　　因此,展望未來,房地產行業集中度加大的趨勢只會延續,而不會停止。

　　具體到萬科,其銷售額市占率也是1路提升,從十年前的不到2%,提高到2018年的4.05%,2017年為3.96%。

　　未來5年內,萬科是否能進1步提高市占率？

　　我認為這個答案是非常肯定的,因為萬科有足夠的資金儲備。

　　行業宏觀情況

　　早在2014年,萬科總裁郁亮就對房地產行業有1個著名的判斷,即房地產已經告別黃金時代,進入了白銀時代,白銀時代依然還是不錯的,畢竟不是青銅時代、黑鐵時代。

　　也正因這1前瞻性判斷,萬科采取了較為穩健的策略,基本上錯過了2015年末開始至2017年的房地產大牛市,而這1期間融創和恒大靠著激進擴張實現了逆襲。

　　回頭來看,萬科的判斷并不算錯誤,只不過房市在2015年末開啟的出乎了絕大多數人的預料,從企業經營的層面來講,非戰之罪吧。

　　講到房地產行業的宏觀情況,有1個數據是永遠繞不過去的,那就是城鎮化率。

　　目前,我國人口城鎮化率為60%,對比發達國家普遍為80%以上的城鎮化率,仍有20%的可提升空間。

　　另1方面,我國的“少子化”、“老齡化”趨勢已毋庸置疑,90后比80后人口少3100萬,00后又比90后少4100萬,這在很大程度上會對沖掉城市化率繼續提升帶來的新增需求。

　　但是,與這1趨勢同步的是,我國家庭也越來越小了,戶均人數在2017年下降至3.1人,未來有望繼續減小,可以部分抵消少子化帶來的負面影響。

　　總之,未來10年,我國城鎮化率仍有望以每年1個百分點的比例提升,因此房地產整體上應該是增量市場。

　　萬科印象

　　萬科在房地產開發領域的強大實力,相信都是非常認可的。

　　2016年萬科實現銷售面積2765.4萬平方米,銷售金額3,647.7億,同比分別增長33.8%和39.5%。

　　2017年萬科實現銷售面積3595.2萬平方米,銷售金額5298.8億,同比分別上升30.0%和45.3%。

　　2018年銷售面積4037.7萬平方米,銷售金額6069.5億,分別增長12.3%和14.5%。

　　2019年萬科銷售面積4112萬平方米,銷售金額6308億,分別同比增長1.8%、3.9%。

　　全部快于同期全國房地產銷售面積及金額。

　　除此之外,萬科在幾年前便開始布局轉型,其中最有成績的當屬萬科物業。

　　萬科物業是少數明確提出住宅商企兩翼齊飛戰略的公司,更可能是唯11家在住宅、商寫、公建(含城市服務)方面都達到業內水平、能力均衡的物業管理公司。

　　2019年,萬科物業營業收入98億。

　　截至2018年底,萬科物業布局83個大中城市,服務項目2844個,其中住宅2209個,商企635個,合同面積突破5.3億平米,服務480萬戶家庭,超過1584萬人口,在職員工人數超過80000人。

　　2019年上半年,萬科物業營業收入52.8億,同比增長27.1%。

　　收入規模顯著大于當前港股上市公司碧桂園服務（35.2億元）、綠城服務（36.7億元）和雅生活服務（22.5億元）。

　　萬科物業不僅規模領先,而且率先突破管理瓶頸制約。

　　2019年上半年,萬科物業新增項目簽約飽和收入21.64億,同比增長113.8%,重回增長快車道。

　　萬科物業CEO朱保全在2019年6月接受鳳凰網采訪時稱：“在市場遇到增長瓶頸的情況下,萬科物業能每年保持30%-50%的增長速度。

　　”

　　據悉,目前萬科物業正在全國招聘2萬人,進1步擴張的腳步沒有停下,而萬科物業分拆上市也可能漸行漸近。

　　目前萬科物業營收占萬科整體營收比例約為5%,短期內還不具備成為決定性的業務板塊,但超快的業績增速的確值得期待。

　　估值情況

　　在具體的說萬科的估值情況前,我認為有幾個房地產行業的重要指標需要說1下：

　　1、已售未結金額

　　房地產開發企業普遍是期房銷售的模式,因此當年度售出的項目,往往在2年左右交房后才能確認營收及利潤,這些未結算的項目,就是已售未結。

　　已售未結金額相當于房地產公司的業績指引。

　　截至2019年3季度末,萬科已售未結金額為6362億,而2018年萬科實現營業收入為2977億,2019年前3季度,萬科實現營業收入為2239億。

　　公司已售未結/營業收入≈2,未來業績有比較充足的保障。

　　2、負債率及凈負債率

　　房地產行業由于其經營模式,高杠桿、高負債率難以避免。

　　萬科的經營負債率為85%左右,這個在房地產行業中屬于正常范圍。

　　不過在凈負債率方面,萬科明顯低于主流房企。

　　凈負債率低顯示了萬科十分穩健的風格,這也是萬科在2016-2017年間錯失擴張良機的原因。

　　另1個層面來說,由于凈負債率低,萬科在當下房地產低迷行情中,就有了更充足的資本儲備進行擴張,并且萬科也的確在2018、2019年大舉并購項目實現了1定程度的擴張,2020年這方面的機會更多。

　　3、資金成本

　　由于房地產企業高杠桿屬性,所以資金成本是影響房企盈利最重要的因素之1。

　　從來自2018年年報的數據可知,萬科資金成本是主流房企中相對較低的。

　　在明確了這幾點后,再看萬科未來業績展望及估值情況。

　　1、未來3年,萬科銷售市占率有望繼續提升至5~6%（目前是4.05%）,對應銷售增長10%以上；

　　2、寶能系的持股減持進入尾聲,其持股比例已經下降到5%以下,這個壓制因素已經基本解除了。

　　而且事實上,寶能系在2015-2016年期間進入萬科,諸多事件對萬科經營層面也的確造成了1些干擾。

　　如今萬科股權結構穩定,更有利于公司平穩發展。

　　3、萬科2018年凈利潤是338億,而3年內萬科凈利潤550億以上可以期待,如果屆時市場給予12倍PE,那么總市值就達到6600億了,對應目前萬科總市值3300億,翻倍可期。

　　至于市場屆時會不會給萬科12倍市盈率,我認為應該懸念不大,畢竟過去5年里,萬科市盈率最高曾達到16倍,對于中國最優秀的房地產企業之1,市場不至于1直如此苛刻吧。

　　4、有1點不太滿意的地方在于,萬科2018年少數股東利潤155億,同比增長69%,遠高于同期凈利潤增速20.4%,年報里僅僅寫了1句是合作項目增多導致,沒有更仔細的說明；

　　2019年前3季度,少數股東利潤增速32.46%也略高于歸母凈利增速30.4%。

　　萬科這兩年合作的項目盈利能力這么強？

　　據說公司管理層有跟投這些合作項目,背后是否有貓膩？

　　最后總結：雖然少數股東利潤大增這1點略微令人不爽,但萬科的低估值是肉眼可見的,而且房地產尚有發展空間,萬科依然值得期待,特別是萬科物業的高速增長也值得看好。

　　我相信,持有3年時間內,獲得100%的收益是很有可能的。

　　以上是“萬科股票配資未來能否實現翻倍”的詳細解讀。